文/赵斌
近日，有媒体报道，于女士在辽宁省朝阳市喀喇沁左翼蒙古族自治县某小区的一套房子1402被对门1401住户用衣柜封住入户门，遂报警处理。中共喀左县委宣传部也发声“已成立专门调查组，全面调查取证，维护合法权益”。
6月20日，于女士向媒体透露，封她家门的邻居庞先生已离世。不过，她认为1401房屋仍有人员活动的痕迹。根据警方的说法，现居住在1401的是庞某的家属，工作人员正在尽快推进争取通过协商解决此事。
庞先生离世，生前留下的纠纷怎么办？于女士该向谁维权？
这房有“故事”，但法院认定权属清晰！
通过法院判决书以及媒体相关报道可以看出，1401的住户庞某曾于2020年进入并“使用”了于女士的1402号房屋。
据判决书显示，2016年7月，九凤地产与一家小额贷款公司产生借款合同纠纷，小额贷款公司作为原告，向朝阳市双塔区人民法院申请依法查封了被告九凤地产开发建设的房屋，并判决九凤地产相关负责人偿还小额贷款公司本金100万元，并支付利息。判决生效后，贷款公司向法院申请强制执行。
法院执行期间，小额贷款公司与于女士、九凤地产达成三方协议，九凤地产把被查封的三套房屋抵顶给于女士，用于偿还九凤地产对贷款公司的欠款。2018年7月4日，朝阳市双塔区人民法院解除对这三套房屋的查封，当天于女士与九凤地产签订三份《商品房买卖合同（预售）》，九凤地产提供收据，并办理网签备案。
于女士在一审法庭上称，签订合同当天，她向九凤地产一次性结清房款105万余元。随后，她多次找到九凤地产催交房屋，要求九凤地产配合办理产权登记手续，但九凤地产不予配合。
一审中，1401的住户庞某向法院表示，2015年8月，他与九凤地产签订协议书，承包上述房产所在小区造价35万元的工程，用1401对门的1402（即于女士后来被衣柜封住的房屋）抵顶“工程款”。于女士2018年所签《商品房买卖合同（预售）》中的另外两处房屋，也在2015年8月以同样的形式，抵顶给另外一名陈某作90万元“工程款”。对于房产证的问题，庞某在一审法庭上提到，“当时去办房产证说办不了，所以才没办房产证”。
2020年12月，辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院一审判决于女士与九凤地产于2018年7月4日就案涉房屋达成的《商品房买卖合同（预售）》有效，要求九凤地产协助于女士办理房屋不动产登记手续，二审维持了这一判决。
裁判文书网截图
2021年7月，于女士凭借法院判决办理了房产证。随后，自己由于忙碌，暂未能处理上述房产相关事宜。今年6月18日，她前往1402房屋查看，却发现房门已被衣柜封住。
“一房两卖”构成诈骗类犯罪吗？
开发商涉嫌存在一房“两抵”或“两卖”的情形，这是否涉嫌合同诈骗甚至诈骗罪而触犯刑法呢？
刑法专家、首都师范大学法律系教授、北京市冠衡律师事务所兼职律师肖怡在接受中新社国是直通车采访时认为，一般在房屋权属发生转移之前，开发商等房屋产权所有人一房两卖原则上不认为构成诈骗等刑事犯罪。主要原因还是因为这时认定“非法占有目的”的犯罪构成要件尚不充分。因为在行为人具有房屋所有权情形之下具有处分房产的权利，因而取得的对价并不能充分证明属“非法占有目的”，行为人之后完全可以通过承担违约责任的形式而终止一方卖房协议。
到此为止，大概率属于民事法律纠纷范畴，至多存在“民事欺诈”行为，原房产所有人如果在产权人不知情前提下，将该房产“出售”给其他购房人并收取房产对价的，则原房产所有人有诈骗其他购房人的犯罪风险。
至于原房产人再以该已经转移产权的房屋在产权人不知情前提下“抵押”给第三人的，要结合看原房产人和第三人之间的主债务具体情况才能认定是否构成对第三人的诈骗犯罪。因为不动产较特殊，有登记行为存在，所以因为“抵押”而实际构成对产权人的权利侵害的可能性不大。
侵占他人“房屋”与“住宅”啥区别？
从法院判决书中内容可以看到，1401住户庞某当时凭着后期并未被法院采信的一纸“抵偿工程款”协议而私自破坏于女士的1402室墙体、占用该房屋，有无刑事风险呢？
北京市京师律师事务所合伙人、律师张明在接受中新社国是直通车采访时认为，首先于女士并未在涉事房屋居住，该房屋是于女士个人财产但并非严格意义上的住宅。如果非法侵入他人住宅，处3年以下有期徒刑或者拘役。另外，私自拆除破坏他人房屋墙体，根据损害程度、价值以及所造成的后果，有构成故意毁坏财物罪的可能。无论是否构成犯罪，行为人也要承担民事赔偿责任。
同时，张明认为，对于非法侵占他人房屋的行为，一般依据对房屋的损坏程度、恢复成本、房租租金水平并结合折旧因素综合评估，然后计算出需要侵权行为人赔偿的具体金额。
在有法院对房屋产权明确裁判认定的前提下，于女士房屋被封门占用一事从法律关系上并不复杂。但是，随着占用于女士1042房屋的庞先生离世，事情变得“扑朔迷离”。
当事人离世地点很关键！
如果庞先生在所占用于女士1402室以外离世，不会在本次事件中增加新的法律关系。但是，如果离世地点确认就在于女士拥有产权的1402室，甚至是非自然原因离世，那该房屋有可能会被认定为“凶宅”。
虽然有人在自己的房屋内离世并未对房屋造成物理上的损害，但违反我国法律规定的公序良俗原则。房屋的主要功能是居住使用，人们使用房屋追求的是平安、舒适的居住环境，如果房屋内发生非正常死亡事件，会影响社会大众对该房屋购买或使用的真实意思表示，从而影响房屋的价值。
结合实际情况、社会价值取向及公平原则等，一般针对此类案件，法院存在判决死者家属向房屋产权人作出赔偿的可能。
在放弃遗产继承后曾有个“死结”！
如果于女士房屋被庞先生占用一事，不再出现其他新的情节或者证据，于女士通过法律程序，有要回被人占用的房屋并获取一定经济赔偿的机会。但是，随着庞先生离世消息的传出，事情开始变得有些麻烦。
张明认为，假如庞先生处在正常婚姻存续状态中，其与配偶婚后财产均为夫妻共同财产的，庞先生去世后，其中的一半财产成为遗产，此部分财产以及庞先生婚前个人财产，将由其配偶和其他合法继承人继承，继承人继承遗产的情况下，有责任在所继承的遗产范围内偿还庞先生的债务或支付赔偿款。
即，如果所继承的遗产不足以偿还债务或支付赔偿款，则继承人无须承担金额不足的部分；反之，若偿还债务或支付赔偿款后仍有余额，则该余额部分作为遗产归继承人所有。
但是，如果继承人放弃继承遗产，对于债权人权利的保护非常不利，在《民法典》公布前这是个非常麻烦的“死结”。
张明表示，继承人放弃继承权利，意味着继承人没有责任对遗产进行管理，更没有责任偿还被继承人的债务，债权人无法向继承人提出用遗产偿还债务的请求，向人民法院提起诉讼将会出现缺少被告主体的窘境，从而导致债权人的合法权益难以得到保护的情况。《民法典》出台前，此种情况曾经给司法实践造成一定程度的困扰，各地在此类问题的处理上也是不尽相同。
现行《民法典》确立了遗产管理人制度，该制度很好地解决了上述困扰。按照《民法典》第一千一百四十五条的规定，没有继承人或者继承人均放弃继承的，由被继承人生前住所地的民政部门或者村民委员会担任遗产管理人。而按照该法第一千一百四十七条的规定，遗产管理人有责任处理被继承人的债权债务。
该项法律制度不仅解决了债权人面对债务人死亡后没有人继承遗产导致找不到诉讼主体主张权利的困境，也避免了法定继承人在放弃继承权后仍有可能因为被继承人的法律关系而登上“被告席”的情况出现。