证券时报记者 吴家明
“虽然这里是东莞凤岗，但走路去深圳的地铁站只要十几分钟。”陈升(化名)说起自己3年前在凤岗买的房子，感觉是又爱又恨。
最近一段时间，惠州新房疯狂“打折”成为市场热点。这几年，不仅仅是惠州，包括东莞部分片区在内的临深楼市也经历了多轮“风口”，“风口”过后楼市经历起起伏伏，降价、打折俨然成为目前楼市的主旋律。
曾经的“风口”
“穿过这个桥洞，就到凤岗了。”张浩是东莞凤岗一名资深房产中介，他每天都在演绎着双城生活：住在深圳龙岗中心城附近，每天坐3站地铁到16号线黄阁坑站，再骑共享单车，不到10分钟就能到自己工作所在的店铺，全程不超过半小时。
张浩所在的东莞凤岗临深片区，主要以大运城邦、名流印象等二手房小区为主。记者实探发现，目前这些小区的二手房挂牌价多数在每平方米20000至25000元之间，而且放盘量很大。以大运城邦为例，仅在一家房产中介机构的放盘数量就超过370套。
临深楼市总是不缺“传说”，而背后的主角也离不开深圳投资客。“目前，惠州最靠近深圳的临深片区房价在每平方米12000元到15000元，东莞临深片区房价高出不少，这与东莞产业转型和经济发展离不开关系。”张浩说，“虽然惠阳和大亚湾也有不少工厂，但更多的是各种住宅楼，东莞则受深圳的产业外溢效应明显，踩对了产业升级的节奏。”
“不过，这里的楼市变化也与过去的炒作似乎更为关系密切。”张浩表示，“2020年的时候，这边的房价最高超过每平方米30000元，而且还很抢手。当时，楼市调控松绑、凤岗部分片区或划入深圳、深圳地铁或延伸至凤岗……这么多‘风口’之下东莞临深片区楼市出现一轮价格上涨，而且买家绝大部分都是深圳客。”
不过，理想很丰满，现实还是有点“骨感”：“划入深圳”如今已经少有人提及，深圳地铁已经修建至两市交界，但何时“跨市”仍无明确时间表。而且，东莞楼市出台了一系列严厉的调控措施，甚至一度将深圳客“拒之门外”。而在去年，东莞楼市开始松绑楼市调控，不仅放开限购，两成首付也随之落地，但临深片区楼市的起色并不大。记者也发现，临近深圳的东莞塘厦、凤岗等地的多个二手房小区，与2020年的高峰相比，目前房价下跌了20%至30%左右。凤岗一些此前备案价接近每平方米40000元的新盘，如今的售价已低于每平方米30000元。
“我正在考虑卖掉凤岗的房子，而且是亏钱卖。”在房价高峰时期，陈升在凤岗买了一套大运城邦的二手房，“住了几年后才发现，小孩读书等配套还是没有深圳方便。现在深圳房价已有所回落，我想回深圳买房。”而且，拥有与这位购房者类似想法的深圳客或许不在少数。在业内人士看来，这也在一定程度上说明一旦一线城市楼市放开，资金很容易会回到核心城市，加剧周边卫星城市的楼市难题。
低首付现象仍存在
日前，因惠阳新楼盘传出巨大优惠力度被市场广泛关注后，让惠州楼市再一次成为焦点。随后，惠阳区住建局紧急发布了《关于整顿房地产市场、严厉查处违规销售行为的通知》，称严禁开发企业、中介机构在商品房交易环节出现首付贷、返首付、零首付、中介机构营销返首付、发布虚假违法房地产广告、捏造散布不实信息等违规销售行为。
不过，记者在惠阳、大亚湾和凤岗等临深片区走访时发现，市场仍存在打折甚至“低首付”等现象。在凤岗一处央企开发的新房项目，销售经理表示此前周边的新房备案价格都在每平方米30000元左右，现在打折促销，房源价格在每平方米24000元左右。当记者表示首付在短时间内难以凑齐时，销售人员告诉记者具体情况可以商谈，例如可以先给一成首付，另外一成首付可以半年或一年之内支付，而且免息。至于如何操作，有销售人员告诉记者，有的开发商要求购房者准备两张银行卡，先交定金或一成首付后，开发商便马上将剩余首付款打到其中一张卡，购房者将钱转给自己另一张卡，再打给预售资金监管账户。
其实，从去年东莞松绑楼市调控后，久旱逢甘露的临深片区各楼盘纷纷推出各项优惠政策，包括“特价房”、“低首付免息”、“送车位”等促销揽客。另一边，临深的惠阳也在近期松绑了楼市调控，包括首套房首付由三成下调至两成等，但惠阳当地一家房企的营销部负责人告诉记者，这些刺激政策并没有给新房成交带来明显起色，而且部分购房者还转向二手房市场，因为惠州二手房价格远远低于新房，二手房挂牌量激增，分流了新房的购买客群。
临深楼市
靠什么支撑
有当地资深房产中介认为，这几年东莞临深片区的房地产开发力度很大，但当下东莞经济发展最快的区域却在城区和松山湖，这两个片区的房价已至东莞最高水平。
来自东莞住建局的数据显示，今年4月东莞城区南城街道的新房住宅网签均价达到每平方米51975元，二手房网签均价达到每平方米34964元；松山湖高新区的新房住宅网签均价达到每平方米50921元，二手房网签均价达到每平方米44785元。而临深的凤岗镇新房住宅网签均价为每平方米29441元，二手房网签均价每平方米24558元；塘厦镇新房住宅网签均价为每平方米31107元，二手房网签均价每平方米27397元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，以惠州楼市为例，惠州是一个以外向型为主的购房市场，主要是承接来自深圳的外溢购房需求，以及珠三角区域的部分投资性需求。随着房地产行业深度调整，在当前以刚需、改善需求占主导情况下，惠州楼市大幅下行也在情理之中，本地楼市大环境发生了显著变化，这是导致开发商推盘折扣力度加大的主因。
“说起临深片区楼市的支撑，首先是部分深圳刚需置业者‘上车’的需求，其次就是包括大湾区、都市圈等规划利好被市场炒作，让部分投资客进场。所以，从本质上讲，临深片区楼市与深圳楼市的关系不大。”李宇嘉表示，“这些年来关于深圳产业的外溢讨论很多，但即便如此，也还谈不上随着产业转移而转移居住需求，许多深圳转移出的产业本身来讲就是必须要转移的一些产业，他们在当地买房的积极性和能力也不足。只有当深圳和临深片区在用地规划、交通、公共服务等方面能够做到真正的一体化，那么，楼市才会形成一个互动的关系，否则的话还是‘两张皮’。”