广经观察
房地产融资再迎新突破！2月20日，证监会宣布于近日启动了不动产私募投资基金试点工作。同日，中国证券投资基金业协会(简称“中基协”)发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》(简称《不动产试点指引》)。记者梳理发现，不动产私募投资基金试点工作中，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等，在股债比的限制方面进行差异化安排。试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。
文/广州日报全媒体记者 张露、王楚涵
新规解读
试点基金产品投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币
●试点基金产品以机构投资者为主。
●有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。
●不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。
记者了解到，不动产私募投资基金在境外成熟市场已发展成为一个重要的投资品类。近年来，我国已有一些私募机构陆续设立投向商业地产、基础设施的私募基金并在基金业协会备案，不断探索积累不动产投资运作经验。
由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。参与试点工作的私募股权投资基金管理人须股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。
考虑到不动产私募投资基金的规模较大、期限较长等特点，投资者需要有更高的风险识别能力和风险承担能力，试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%，基金投资方式也将有一定限制。不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币，在符合一定要求前提下可以扩募。鼓励境外投资者以QFLP(合格境外有限合伙人)方式投资不动产私募投资基金。
为适应不动产私募投资基金投资策略，不动产私募投资基金按照试点要求为被投企业提供借款或者担保的，在涉及《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第八条关于股债比的限制方面进行差异化安排，但不动产私募投资基金须持有被投企业75%以上股权，或者持有被投企业51%以上股权且被投企业提供担保，可实现资产控制和隔离。试点备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离。同时，为促进不动产私募投资基金试点工作稳妥推进，本次试点对基金托管、基金合同必备条款、关联交易、基金杠杆、禁止行为、特殊风险揭示、基金备案、信息披露和报送提出了规范要求。
业内分析
有助于拓宽不动产项目股权融资渠道
私募基金不动产运营具有什么优势？业内人士分析称，不动产私募投资基金有助于拓宽不动产项目的股权融资渠道，为存量资产注入新资金来源，探索不动产经营新的发展模式。
在广东省城规院住房政策研究中心李宇嘉看来，传统的不动产投资和运营，主要是开发商，但其优势在开发。当下，房地产开发已经过剩，迫切需要有运营能力的机构出现，让不动产能创造出可持续的现金流，从而实现价值的最大化，私募基金不动产运营的优势便在于此。“不动产的价值由运用决定，不动产基金就是重要的角色。”李宇嘉认为，未来不缺楼房，缺的是区位、格局、运营好，可持续产生现金流的房子，只有运营好、维护好的房子才能保值增值，而不动产基金在不动产价值的评估中扮演重要角色，买基金份额，就是投资不动产。
易居研究院研究总监严跃进表示，此次政策使得私募基金的投资方向更加多元化。在传统住宅领域，主要是针对存量住宅市场。此类私募基金参与后续房企保交楼、房地产资产收并购等空间增大，客观上也对于相关房企不良资产项目处置发挥了积极的作用。
国金证券也认为，未来将有更多房企获得融资支持。看好有持续拿地能力、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，以及财务安全稳健的头部央企国企。
根据国家统计局官网发布的数据显示，2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加，同时，1月70个城市新房价格指数环比涨幅为0，这是自2022年2月以来新房价格首次出现止跌现象。
中信证券认为，房地产行业政策具备累积效应，销售已出现复苏势头。市场沿着从高线城市到低线城市，从二手房到一手房的路径复苏，目前复苏态势已经比较明显。