2022年，受多重外部因素影响，北京整体二手房市场预期转弱。根据北京市住建委官网数据统计，2022年，北京二手房共成交约14.24万套，较2021年下降26.3%。不过，贝壳研究院监测数据显示，去年12月防疫政策调整后，今年1月上旬二手房市场带看量等先行指标出现了明显的回升，而从成交量来看，1月上旬贝壳北京区域日均二手房成交量较去年12月翻倍。
展望2023年北京二手房市场走势，业内人士预计，随着疫情因素的逐步消解，社会经济环境逐渐恢复，北京二手住房市场将回归平稳发展轨道。
观望氛围下，2022年二手房市场平淡
“整体2022年二手房市场比较平淡，成交量偏低，不是市场没有购房需求，而是很多购房者一直在观望，导致2022年整个房产经纪行业也只有少部分人赚到钱。”回顾2022年，北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋如是表示。
李明(化名)就是观望者的一大典型。李明从去年年初就开始看房，看了很多套房源，一直觉得市场不好，想再等等，直到年底也没下手买房。去年12月下旬以来，眼看着市场活跃度开始回暖，他再次有了看房的想法。
“他是让我印象挺深的一个客户，有购房需求，手里有钱也有购房资格，但一直感觉市场不好，迟迟未下手买房，不过，去年他看的房子，后来基本上也都成交了，这说明市场需求还在。”陈贵勋表示。
新京报记者了解到，陈贵勋所在的门店位于五棵松区域，紫金长安是其主要负责项目之一。2022年，他所在的门店，紫金长安小区共成交了40套，相比2021年增加了1套。陈贵勋告诉记者，从该小区上下半年数据来看，上半年成交19套、下半年成交21套，全年数据较为平稳；整体来看，2022年该小区成交以改善大户型为主，其中，三居、四居共成交26套，小户型一居、二居共成交14套。成交价方面，平均成交单价为13.8万元/平方米，与2021年平均成交单价12.94万/平方米相比，整体房价上涨6.39%。
2022年北京二手房共成交14.24万套
而从整体市场来看，根据北京住建委官网数据统计，2022年，北京二手房共成交约14.24万套，同比下降26.3%。从各区域成交套数来看，来自北京中原的统计数据显示，所有区域成交量同比均不同程度下跌，其中，平谷区同比降幅最大，为31%；其次为西城区和密云区，均同比下降30%。
对此，北京中原分析称，疫情影响二手房带看，所以受影响的5月、12月份，二手房成交量均回落至8000多套的低谷，相对于正常月份下降30%-40%，造成2022年全年成交规模下滑至近五年新低。
除疫情因素影响之外，麦田房产分析师认为，2021年北京二手房成交量较高，市场在2022年进入调整期，造成同比下滑明显。但在全国楼市环境低迷的大背景下，2022年北京二手房成交量仍然超过14万套，展现了北京楼市十足的韧性和较强的购买力。
值得一提的是，从历年走势来看，北京链家研究院分析师冷会分析指出，2022年度成交规模与2017年-2019年相当，属于一般年份水平。
就月度交易量来看，根据麦田房产统计数据显示，2022年北京二手房的单月成交峰值出现在3月份，月成交量超过1.7万套；共有3个月的成交量低于1万套，除了2月份是因为春节假期因素影响之外，5月和12月的市场均不同程度地遭遇疫情影响，尤其是12月的这波疫情，使年末的“翘尾”行情没有如约而至。
价格方面，虽然成交量下滑，但北京二手房价格仍然呈现出稳中有升的态势，年内价格走势总体平稳，价格波动幅度处于合理运行区间。根据麦田房产统计数据显示，2022年全年成交价格较2021年上涨3.59%，但因为市场在售房源较多，部分房源在年末仍然面临比较大的调价压力，12月成为全年二手房议价空间最大的一个月。
分区域来看，根据北京中原统计数据显示，从参考均价来看，城六区价格均有所上涨，且涨幅居前列，近郊区中通州、门头沟有所回落，其余区域同比小幅上升，远郊区则以跌为主。
此外，从市场特点来看，根据麦田房产统计数据显示，2022年全年客户成交周期最短的月份出现在3月份，购房者在“小阳春”的入市意愿最强烈，而购房者的观望情绪在10月份达到最大，11月和12月份成交周期从高点逐渐回落，表明潜在购房者购买意愿在增加。
值得一提的是，今年1月以来，北京二手房市场逐步回暖。贝壳研究院监测数据表明，去年12月防疫政策调整后，重点城市房地产市场经历了先抑后扬的走势，今年1月上旬二手房市场的先行指标出现了明显的回升。
代表需求的带看量和成交量出现明显回升。从带看量看，1月上旬，北京日均带看量较去年12月增幅在40%以上。此外，从成交量来看，1月上旬贝壳北京区域日均二手房成交量较去年12月翻倍。
与此同时，中指研究院数据显示，进入2023年，1月1日至7日北京二手房共成交1715套，较2022年12月同期成交套数增长16.1%。
“随着近期不断出现利好消息，大家的购买心态也增强了，不仅成交量增多，而且成交速度也很快，很多客户心态有所转变，都想尽快出手。”陈贵勋认为，展望2023年，成交量估计很快就会有明显提升，房价方面也会有所波动，但幅度不大。
对于2023年的北京二手房市场，麦田分析师认为，随着楼市政策环境的不断向好，疫情影响减弱，北京二手房成交量预计在2023年会迎来一定反弹。在“房住不炒”的大背景下，二手房价格预计将会延续平稳态势。
冷会表示，2022年度受多重外部因素影响，房地产市场预期转弱，供需关系总体偏向买方。为应对疫情冲击和宏观因素影响，从去年上半年开始中央和地方陆续出台各类支持性政策确保房地产市场平稳运行，多重因素交织导致供需结构和市场预期均有明显变化。展望2023年，随着疫情因素的逐步消解，社会经济环境逐渐恢复，预计北京二手住房市场将回归平稳发展轨道。