租房遭遇甲醛超标 起诉房主获赔
法院：可退租并返还租金
曾先生(化姓)租赁易家公司(化名)的房子，租住期间发现房屋气味刺鼻，引起身体不适。后经专业机构检测，房屋内甲醛超标，曾先生遂向法院提起诉讼。
4月13日，北京青年报记者从北京海淀法院获悉，经审理，确认曾先生与易家公司的合同已解除，判决易家公司退还曾先生押金3700元、租金10400元、管理费120元、网费120元。原告曾先生诉称，其租赁易家公司的房子，双方约定租赁期限自2022年3月7日至2022年9月6日，月租金3700元，押一付三。合同签订后，曾先生依约交纳租金、押金等费用。居住期间，曾先生因房屋气味刺鼻、身体出现不适。后自行委托鉴定机构鉴定，结果为该房屋甲醛、苯、总挥发有机化合物TVOC不符合标准，遂于2022年7月搬出房屋。
曾先生提起诉讼，要求与易家公司解除合同，并返还房屋租金22200元、押金3700元、管理费360元、网费360元、鉴定费288元。
易家公司辩称，不认可房屋存在甲醛超标的鉴定结论，亦不应退还已收取的费用。
法院经审理认为，根据曾先生与易家公司签订的《北京市房屋租赁合同》约定，易家公司应当交付符合正常使用要求的房屋。本案中，根据曾先生提交的检测报告，易家公司交付的涉案房屋室内空气中甲醛、苯、总挥发有机化合物不符合标准，不符合正常居住条件，易家公司已构成违约。因曾先生于2022年7月6日将房屋钥匙实际交还易家公司，合同应于该日解除。
至于应退还的金额，曾先生主张退还已缴纳的全部租金、水电等费用。曾先生在合同存续期间仍获得部分居住使用利益，返还金额应综合考虑室内空气质量不合格的程度、曾先生实际遭受的损害后果、居住时间的长短、曾先生的年龄及健康状况等因素酌情判定，对于其主张退还的网费等费用，未予全部支持。法院最终作出上述判决。宣判后，双方当事人均未上诉，该判决现已生效。
法官说法
出租人应对租赁物的质量承担瑕疵担保责任
民法典第731条明确规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”，出租人应对租赁物的质量承担瑕疵担保责任，否则承租人随时可以解除合同。
承租人解除租赁合同的前提是租赁物对其构成人身安全之威胁，且不以出租人已明确告知为免责理由。由此，也体现了民法典对人身安全保障之功效。合同解除后，未发生的租金应予退还。已发生的租金，应综合考虑质量不合格的程度、所产生的人身损害以及出租人是否存在隐瞒的故意等多重因素而最终确定。而对于合理的生活支出，不应予以退还。
出租房环境质量问题与人的身体健康息息相关，近年来，“甲醛房”问题备受关注，屡见报端。在此，法官再次提醒，承租人在租赁房屋后，如果发现房屋存在质量问题，应第一时间向出租人提出异议，必要时进行质量鉴定，并尽可能通知对方到场。积极留存双方沟通记录，及时消除隐患或者更换房间。
文/本报记者 戴幼卿