作者：郑娜 ▪ 圆周率
20世纪90年代我国进行住房制度改革之初，政策性保障性住房体系建设的大幕也同步开启。在过去近30年里，历经多次改善与变革，我国目前已建成世界上最大住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。
近年来，我国流动人口规模不断扩大，随着大量新市民、青年人的持续流入，大城市住房租赁需求不断增加，租赁市场供给结构性问题不断凸显；而房价的上涨也导致这些人群无力买房和租房。由此，发展保障性租赁住房也就成为进一步完善保障住房体系的题中之义。
作为众多青年人的目的地，四个一线城市具有庞大的租赁住房需求，也是保障性租赁房住房供应的重镇。据各地披露，“十四五”期间，北京、上海、广州、深圳将分别计划筹建新增保障性租赁住房合计超200万套(间)，在“十四五”总筹建规模中占比约3成。
2023年起始，全国住房和城乡建设工作会议就明确，2023年房地产市场工作的重点内容之一是发展保障性租赁住房。此后，各省市披露了2023年筹集保障性租赁住房的目标，央行亦是出台相关文件，为保障性租赁住房开发、建设、运营提供支持。业内预计，在相关政策支持下，保租房建设将进一步提速。
明确保障房体系的顶层设计
相较于廉租房、经适房、公租房、共有产权房等保障性住房，保障性租赁住房是一个相对较新的概念。
中央党校(国家行政学院)科研部徐晓明在题为《我国保障性租赁住房的政策演进、价值内涵及实现路径》的文章中提及，2015年，关于保障性租赁房的思想开始出现。当年年底的中央经济工作会议提出要推进以“满足新市民”为出发点的住房制度改革，把公租房扩大到非户籍人口。
自此，政府对租赁市场的扶持力度不断加大，频繁出台支持政策，保障性租赁住房也开始走入大众的视野。
2020年的中央经济工作会议明确要求“要高度重视保障性租赁住房建设”，并将其作为解决好大城市住房突出问题的重要举措。保障性租赁住房正式成为我国住房保障体系的重要组成部分。
2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称“国办22号文”)指出，当前新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这也是国家住房保障体系的顶层设计首次明确。
根据住建部的解释，公租房主要解决城镇住房和收入双困家庭。保障性租赁住房重点解决人口净流入的重点城市，特别是城市的新市民和青年人的住房问题。共有产权住房是由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。
保障性租赁住房成为下一阶段政策重点支持的方向。2021年8月，住房和城乡建设部部长王蒙徽在回答记者提问时介绍，“十四五”期间，住房和城乡建设部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
据悉，40个重点城市初步计划新增650万套(间)，预计可帮助2000万新市民、青年人等缓解住房困难。
国办22号文中进一步给出了保租房的具体建设意见，其中要求，保障性租赁住房应以建筑面积70平米以下的小户型为主，租金水平低于同地段同品质市场化租赁住房租金。
此后，有关保障性租赁住房具体的实施规划以及扶持政策相继落地。目前，北京、上海、天津、广州、深圳、武汉等多个城市均已经出台保障性租赁住房的地方实施方案，明确规范地方性保障性租赁住房行业的行为准则，并出台政策推进保障性租赁住房的供给。
其中，“十四五”期间，北京和上海规定建设筹集保障性租赁住占住房供应总的40%，广州和深圳则更是达到45%。保障性租赁住房已成为各大城市保障房体系的建设重点。
“这个新制度，重点是在人口净流入的大城市，”住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪表示，“因为我们的新市民、青年人主要是在这些大城市。以人口净流入的大城市为重点，合理确定保障性租赁住房的建设目标，采取多种方式来增加供给，缓解新市民、青年人的住房困难。”
北上广深占比约3成
人口净流入量大、租赁住房需求庞大的一线城市无疑是保租房筹建的重头戏。据此前各城市披露，“十四五”期间，北上广深则分别计划筹建新增40万、47万、60万、40万套(间)，在40个重点城市总筹建规模中占比约28.8%。深圳住建局近日将筹建目标进一步增加了20万套(间)，拉动四城占比再提高。
要形成如此庞大的供应规模，各大城市都在鼓励多方参与，引导多主体投资，形成多渠道供给。
根据国办22号文规定，保障性租赁住房的供给主体可以是政府，也可以是企事业单位、工业园区、房企等市场主体；土地来源渠道也将多样化，可以是新供应国有建设用地，也可以是集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等。
具体来看，上海的新增建设筹措保租房来源丰富，包括新建14万套、产业园配套7-8万套、纳管11万套、空置存量筹集14万套。北京则在近日完成了首例非居住建筑改建租赁住房项目，位于丰台区的一幢闲置办公楼，改建为拥有728套房源的保障性租赁住房。
值得一提的是，北京、上海等大城市的住房困难问题除了供需不平衡之外，还包括较强的职住不平衡现象。对此，国办22号文中亦强调要注重职住平衡，引导产城人融合。
2022年9月，北京发布的《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见(试行)》中明确，重点功能区及现状轨道站点周边，鼓励利用现状建筑改建保障性租赁住房。
在上海，为了更好地实现五个新城的职住平衡，围绕“人在本地生产”“人在本地生活”，协同打造“15分钟工作圈”和“15分钟生活圈”，上海一方面加大相应的租赁住房供应，另一方面规定，保租房位于五个新城范围内的，计算住房建筑面积的区域范围可结合新城发展和职住平衡需要进一步优化。
在较大规模“城中村”的广州、深圳，则鼓励“规模化租赁”，由专业化规模化住房租赁企业整租未纳入全面改造计划的城中村以及整治类城中村住房，借此当地既可实现城中村提升品质，又有利于通过存量改造更好地实现职住平衡。
多渠道供给之下，保租房的筹建规模进展可观。住房和城乡建设部住房保障司副司长翟波透露，2021、2022年全国已建设筹集保障性租赁住房约360万套(间)，可解决1000多万新市民、青年人的住房困难。据中指院不完全统计，上海、杭州、沈阳、武汉、郑州等多个城市均提前完成了保租房筹集的年度目标。
保租房的申请需要满足什么条件呢？重点城市均明确，保障性租赁住房是面向新市民、青年人等群体，且不设收入线门槛，受益范围更广泛。部分城市的保障对象、申请资格等方面进行了相应细化。
伴随着2023年地方两会的相继召开，各地今年设定的保租房筹集目标也相应披露。其中，北京今年将筹建保障性租赁住房8万套(间)；上海和广州的2023年筹措目标均为7.5万套(间)，深圳的目标则高达16万套(间)……
“从已公布计划来看，2023年保租房计划筹集规模较2022年预计将略有下降，但绝对值仍将保持在较高水平。”中指院指出。