近日，中国版巴塞尔协议III初步面世，40万字征求意见稿中不少要点值得关注。在重点调整的风险权重方面，将影响银行的房地产贷款结构。
相比2012年6月8日开始试行的《商业银行资本管理办法(试行)》(下称《试行办法》)，银保监会、央行最新联合发布的《商业银行资本管理办法(征求意见稿)》(下称《办法》)新增了房地产开发风险暴露，总体上风险权重上升，但个人按揭贷款的风险权重实质性降低，整体要求更为细化。比如，针对房地产风险暴露中的抵押贷款，文件依据房产类型、还款来源、贷款价值比(LTV)，设置了多档风险权重。
不少机构指出，接下来开发贷占比较高的银行将会消耗更多资本；相比之下，新规更利好个人按揭贷款占比较大的银行。有银行业内人士对记者表示，新规与当下房地产环境较为契合，合规成本将间接驱动地产行业控供给、去库存，对银行进一步让利购房者可能也有推动作用。
上海金融与发展实验室主任曾刚认为，结合《办法》出台背景，新规结合我国国情重点关注房地产开发贷、地方政府债相关业务资本计提规则，体现了提高监管规制与我国国情适配性的目标。从国际视角来看，《办法》对房地产领域风险暴露的要求并未收紧，短期内影响不大，但不排除部分银行因为业务结构原因受到影响，后续资本充足率承压较大的银行会调整资产结构。
房地产开发贷风险权重提升
根据央行数据，截至2022年末，金融机构人民币房地产贷款余额为53.16万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额约25%，无疑是我国银行业最主要的资产类型之一，其中主要包括房地产开发贷款和个人住房贷款。
央行在公告中提到的5大重点修订内容之一，即全面修订风险加权资产计量规则，包括信用风险权重法和内部评级法、市场风险标准法和内模法以及操作风险标准法，提升资本计量的风险敏感性。其中，信用风险是银行经营过程中的最主要风险，据普华永道部分上市银行的样本数据分析，信用风险加权资产占银行风险加权资产的比例约92%-94%，而权重法则是多数银行采用的信用风险计量方法，也是此次改革的重点，具体包括优化风险暴露分类标准，增加风险驱动因子，细化风险权重。
以房地产领域为例，2012年《试行办法》规定，房地产企业债权的风险权重为100%；个人住房抵押贷款风险权重为50%； 对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加的部分风险权重为150%。
在《办法》征求意见中，房地产风险权重被进一步划分为房地产开发风险暴露和房地产抵押风险暴露，后者包括居住用房地产和商用房地产风险暴露。另根据《办法》按照业务规模和风险差异对国内商业银行的三档划分，各档银行的权重法计量规则各有不同，相关规则叠加更为复杂(其中第三档银行使用简化规则计量信用风险加权资产，仅对个人住房抵押贷款提出明确要求)。
以对标国际版巴塞尔协议III的第一档银行为例，除了对符合审慎要求的房地产开发风险暴露维持风险权重100%，《办法》新增了其他房地产开发风险暴露，并将风险权重提高至150%。其中，符合审慎要求的房地产开发风险暴露的关键条件在于项目资本金，即项目资本金比例为30%(含)以上，其中保障性住房开发项目资本金比例为25%(含)以上，或与债务人约定按房地产销售进度分批分期归还贷款本息，本金偿还比例超过50%。对于第二档银行，房地产开发贷款的风险加权资产计量规则与第一档银行相同。
根据《国务院关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》，我国对保障性住房和普通商品住房项目要求为20%(含)以上，其他项目为25%(含)以上。普华永道金融业合伙人陶欣及资本和风险管理专家团队在报告中指出，《办法》中审慎房地产开发贷款的要求高于上述规定，预计商业银行部分存量的房地产开发贷款风险暴露后续将采用150%的风险权重。
有银行业人士对记者表示，在资本占用提升压力下，《办法》实施后可能对开发贷定价产生一定影响。该人士分析，商业银行将主要通过提高开发贷价格或减少贷款量来弥补(资本占用成本)，面对项目也会择优选择，从而对地产供给端带来一定影响。
曾刚也指出，在新监管规制下，银行的资本管理和风险管理策略将会发生调整，进而对其资产结构产生影响，如房地产开发贷占比较高的银行在资本充足率刚性约束下，相关业务规模及占比预计将会减少。
抵押贷款风险权重降低
房地产开发与按揭贷款的风险权重“一上一下”。按照《办法》，居住用房地产风险暴露(商业银行对个人和企业以住房为抵押的债权)、商用房地产风险暴露(商业银行对个人和企业以商业用房为抵押的债权)，主要以还款实质性依赖于房地产所产生的现金流、6个审慎要求、贷款价值比(LTV，贷款金额/抵押品价值)来细分风险权重。
其中，还款实质性依赖于房地产所产生的现金流的业务，风险权重相对更高。陶欣认为，该要求体现了监管对第一、二还款来源高度相关业务的适度控制。
此外，贷款价值比是较为关键的量化指标。以还款不实质依赖于房地产所产生的现金流的居住用房地产风险暴露为例，LTV低于80%的居住用房地产风险暴露权重，相比《试行办法》有所下降。这也意味着，只要首付比例高于20%，银行对应的按揭贷款风险暴露的资本占用就可能降低。
考虑到目前首付比例通常不低于30%，因此LTV多在70%以内；二手房按揭(已完工)风险权重为45%，均较此前下降；但对于未完工的期房按揭，则风险权重按照交易对手计量，最低权重为75%，相对现行法50%的风险权重上升至少一半；而对于个人三套房等特殊情况，则根据抵押资产情况、抵押率有升有降。
“银行普遍要求房地产类押品的抵质押率不高于70%，考虑到大多数业务还款来源都是不实质依赖于抵押房产产生的现金流，其他居住房抵押的风险权重如果按照交易对手计算，预计将有所下降；居住用房抵押的风险权重也整体呈下降趋势。”陶欣表示，原则上对公房抵贷和个人房抵贷与现行法相比都能减少资本占用，但减少的程度与抵质押率水平、居住用房占比、是否符合审慎要求等有关；这要求银行做好押品的全流程管理和估值管理。
相比第一档银行，第二档银行不单独区分房地产抵押贷款，总体延续现行计量规则，按照交易对手风险权重计量。不少机构指出，新的计量标准将有利于按揭业务占比较高的银行，可以由此减少资本占用。上述银行人士分析，与开发贷相反，考虑到资本消耗减少后有动力让利于民，《办法》关于居住用房地产风险暴露的权重调整，将利好住房按揭市场，与当前的房地产环境较为契合，对银行和购房者来说均是利好。“(地产)供给端收紧，限制开发；需求端放松，鼓励发放按揭，对去库存是很有帮助的。”他补充表示。
另外，考虑到近期“提前还贷潮”背景下存量房贷利率下调的呼声较高，有业内人士认为，《办法》或也能在激励银行调整房贷价格方面起到一定推进作用。不过也有华东地区股份行内部人士表示，从定价角度来看，目前各地针对相同条件的按揭利率基本保持一致，银行自主空间不大。
总体影响不悲观
“《办法》对房地产开发贷的风险权重设置，比市场预期要好，预计新规下各家银行房地产开发贷款的资本占用上升低于预期，体现了目前宏观经济环境下，监管支持稳定房地产行业发展的趋势。”陶欣团队在报告中指出。
除了权重法，在信用风险新内评法下，以合格商用房地产和居住用房地产为全额抵押覆盖的业务，其违约损失率(LGD)最低可降低至20%，相比于当前的35%有明显下降。加上《办法》将风险加权资产底线调低至与国际版巴塞尔协议III要求一致的72.5%(现行80%)，不少机构指出，这将为实施内评法的银行(6大行)在新规下获得更多资本节省空间，也将进一步激励自愿实施内评法银行的合规申请。
总体来看，尽管合规成本难免提高，但考虑到小银行计量规则较为宽松、大行采用内评法，且有更多银行有望筹备申请内评法，加上距离预计实施时间(2024年1月1日)还较早，业内对《办法》带来的整改压力较为乐观。曾刚强调，相比国际版巴塞尔协议III，《办法》对地产领域的风险权重要求整体并没有明显收紧，短期内影响不大。
“尽管一些具体资产的风险权重设置(如房地产按揭、地方政府债务等)，在征求意见期间或许还有讨论、研究的空间。但总体上看，《办法》是我国监管部门立足于我国银行业实际情况，并结合国际监管改革最新进展的重大成果，其最终实施，将有利于提升银行风险管理的精细化水平，促进银行差异化发展，更好地服务实体经济和区域经济。”曾刚表示。
从银行角度来看，有银行从业人员认为，更细致的分类方式或给银行带来较大的计量压力，不过上述华东股份行人士表示，风险加权资产的计量本就是较为专业的工作，不同资产分类和不同计量方法都较为复杂。他以零售贷款举例称，此前多数银行并没有逐笔分类，只是采用分池的方法将资产分到几个“池子”中，之后进行计量，此次细化分类后实质是明确并简化了计量方式，对不同机构做出不同要求。
银保监会、央行有关部门负责人答记者问时表示，我国银行数量多、差别大，为提高监管匹配性，拟在资本要求、风险加权资产计量、信息披露等要求上分类对待、区别处理，强调同质同类银行之间的分析比较。同时强调，差异化资本监管不降低资本要求，在保持银行业整体稳健的前提下，激发中小银行的金融活水作用，减轻银行合规成本。