作者：王方然
“最近银行出新政策了，可以用父母的名字再买一套，贷款人年龄和贷款期限之和可以到80岁，很适合你的这个情况。”陈陈(化名)最近接到了来自南宁某楼盘熟识销售的电话。
在当地工作10年，最近他开始考虑买套大点的房子将父母接过来一起住。但一直困扰他的是，此前在他名下还有一套小房子的房贷没有还清，没有首套买房名额，这次销售人员的话让他有一点心动。
陈陈的母亲今年55岁，如果按照之前的政策，最多只能贷款15年，但延长后最多可以贷款25年。陈陈算了一笔账，如果以贷款200万元计算，之前房贷月供要14000元，现在增加还款期限后，月供大约在10000元，以他和父母目前的收入情况完全可以“上车”。
但因为这个政策刚出，他也还在犹豫，打算观望下后续情况。
据南国早报消息，2月11日，广西南宁多个楼盘对外宣称“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”。2月16日，南宁建发地产营销海报中更是以“贷款年龄最长达100岁”作为卖点，该海报称子女作为共同借款人，最长可贷款至100岁。
第一财经记者咨询南宁部分银行的工作人员，大都表示并未执行，相关贷款政策没有发生明显变化，且当前尚不支持接力贷。但确实有部分银行松绑，将这一限制放宽。
无独有偶，据多家媒体报道，北京、宁波、武汉、成都等地近期也有“松绑”迹象，部分银行放宽“购房年龄+贷款期限”上限。
有业内人士指出，“房贷年龄期限可延长至80岁”或许并非只是简单个例，在其背后折射出银行、房地产市场在压力中谋求破局之道。
“堵”与“放”
银行的态度正在悄然生变。
此前，银行对房贷的态度还是以“控额”“限额”为主。2020年12月，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。此后各地银行陆续出现贷款额度紧张，甚至“一贷难求”。
但近期以来，银行“保额”房贷的举措不断，“攻”“守”兼备。一边是“劝退”提前还贷，防大量资产流出；另一边是“组合拳”支持房贷投放，今年以来多地密集出台政策调低首套房贷利率、下调首付比例、带押过户、放宽“购房年龄+贷款期限”上限。
“1月以来，提前还贷的人数比之前增加了50%左右，我们这儿就提前还了1亿多元，今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍，她最近明显感受到工作压力陡增：一方面要不断为客户分析情况，劝导他们尽量不要提前还贷；另一方面，近期其所在的银行面临短期难以找到类似优质资产投资的局面，叠加开门红冲刺期，对于房贷等方面的指标压力开始逐渐攀升。
不少银行开始为“提前”还贷加设门槛，“堵”提前还贷。在社交媒体上，不少购房者分享在提前还贷中遇到的阻力：某国有大行暂停了线上提前还贷的办理，转为线下预约；部分银行还贷需排队，时间按月起步，甚至可达半年；多数银行强调违约金赔付，不建议提前还贷等。
堵住房贷缺口的同时，在政策利好下，银行也在不断积极发力新增房贷。自央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，已有多地银行调整了首套房贷利率。根据中指研究院不完全统计，2023年开年首月，中国调整利率下限的城市接近20个，其中包括郑州、天津、福州、沈阳、厦门等二线城市。
某国有大行支行个贷相关负责人称，政策利好力度高于预期，目前其所在的银行也在积极备战，“抢收”房贷市场。据他介绍，目前他所在的支行商业按揭贷款额度相对充足，因此在符合风控流程的基础上，会加快手续办理和放款流程。
“房贷对于银行来说是优质资产，不良率非常低，抵押率高，每家银行现在都非常重视房贷业务。”上述个贷负责人说。
“最近信贷‘开门红’，一般会放全年贷款总额的50%左右，额度充足、审核宽松，赶快咨询。”东莞某股份行的客户经理小林(化名)最近在某社交平台上不断“揽客”，在他看来，从去年底开始东莞房贷利率下调、首付比降低、限购放开等多重利好因素叠加，不少观望中的客户跃跃欲试，正是发力拓展客户的好时机。
和小林类似的还有何思萍，她春节后密集接受了几场关于信贷方面的动员和培训，其中对于房贷的营销节奏、房企对接沟通等方面都有详细安排。
“现在银行其实是比较鼓励房贷的。”佛山某热门楼盘的销售汤明(化名)感触很深，在两年前他表哥买房的时候，首套房需要三成首付，同时资金来源、购房名额都会严格审查。各大银行贷款利率普遍在5.8%左右，只有部分小银行能做到5.4%。
“那时候每天最担心听到的消息就是客户贷款审批被卡了。因为贷款额度有限，如果因为资料有误错过时机，可能还要继续排队。”汤明回忆。但是从去年开始，他发现银行额度充足起来，有时候贷款资料上有一些小问题，银行工作人员还会主动与客户约时间现场沟通。
现在对于他而言，银行颇具性价比的贷款政策也成为他“撬动”客户的买房秘诀之一。他向第一财经记者介绍，在最近和客户交流的过程中发现，客户对利率、首付方面的一些优惠政策非常敏感。“有的客户观望这个楼盘半年了，如果有一些新的优惠利好释放给客户，那真的就是‘临门一脚’，立马签约。”自己也常常会和楼盘对接的银行客户经理加强沟通，为资质条件相对优质的客户争取一些更有利的贷款条件。
从“限额”到“保额”，银行转换攻守之势的原因何在？从居民存贷款数据中或许可窥见端倪。
一方面从2022年起，虽然存款利率不断下调，但居民存款热情不减。央行数据显示，1月份人民币存款增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元。其中，住户存款增加6.2万亿元，创下单月新高。2022年全年住户存款增加17.84亿元，远高于2021年。
另一方面房贷增长“引擎”失速，银行关于优质资产的焦虑逐渐升级。央行数据显示，2023年1月居民中长期贷款增加2231亿元，较上年同期(7424亿元)减少超5000亿元。截至2022年末，房地产贷款余额为53.16万亿元，同比仅增长1.5%，比上年末增速低了6.5个百分点。其中，个人住房贷款余额38.8万亿元，同比仅增1.2%，增速比上年末低10个百分点。此外，2022年全年，与房贷挂钩的5年期以上LPR共下降3次，累计下降35个基点。随着存量房贷利率在2023年1月1日启动重新定价，银行在资产端的压力将会继续加大。
房贷增速趋缓、存量萎缩、住房按揭贷款的重定价等因素使得银行净息差不断承压。2022年三季度末商业银行整体净息差为1.94%，与三季度末持平，较2021年同期下降了13BP。值得注意的是，自2010年以来该项指标首次低于2%。
有业内人士指出，在银行目前的情况下，“住房按揭贷款年龄期限可延长至80岁”等风声的释放其实不足为奇，这类政策可以和利率下调、首付降低等举措一起形成“组合拳”，缓解银行目前的资产焦虑。
房地产客群危机或持续升级
在房贷频频登上热搜，引发社会性讨论背后，更深层次的症结在于房地产市场近期以来的巨大变化。
自去年下半年以来，房地产利好政策不断。在供给侧，地产融资“三支箭”开弓，为房企引入资金活水；在需求侧，央行发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整通知》，开年以来多地调低了房产利率下限“破4进3”，积极降低房贷成本，激活住房消费需求。
但市场暂时仍未买账，房地产市场仍在持续“探底”的过程中。1月住户贷款增加2572亿元，与2022年1月(增加8430亿元)相比，少增5858亿元。其中，以居民房贷为主的中长期贷款增加2231亿元，同比减少5193亿元。销售端也并未迎来2023年“开门红”，中指院数据显示，1月百强房企实现销售总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点。
而此次处于风口浪尖的南宁在多轮政策调整中，亦是长期处于楼市低迷期。据国家统计局数据，自2021年7月开始，南宁二手房价格连续下跌18个月。中原地产数据统计，截至2022年底，南宁新建商品住宅库存量为753万平方米，消化周期为20个月，去化压力相对较大。
购房客户信心缺失、优质客户缺乏成为房企首先需要解决的问题。
“过去二十年，房地产市场在“收死放乱”循环中不断重复，但大家的基本预期和对房地产长期信心保持稳定。”中国首席经济学家论坛理事、华兴资本首席经济学家李宗光在近期发文中称，(本轮房地产下行周期中)购房者预期逐渐暗淡。一方面，疫情期间，居民购买力和信心受到一定冲击，修复需要时日；另一方面，民营开发商爆雷和新盘烂尾风险不可忽视，“资金安全”已经取代“房价涨跌”，这成为阻碍购房者入市的首要因素。
同时，据不少业内人士透露，经过前几年地产高歌猛进的“黄金时代”，目前市场上有购房名额和资金实力的优质客户其实已经不多。
“我们一般会将客户分为刚需型客户、改善型客户和投资客户。”从事地产策划3年的王岳(化名)能清晰地感受到市场客户的变化，这几年来有资金实力的刚需客户在逐渐减少，投资客户和改善客户信心不足，一套房从咨询到成交的周期不断拉长，需要花大量的精力去拓展和维系客户。
在他入行之初，正是其所在区域房地产市场的黄金期，房价一年上涨了50%，他形容那时候的市场是“客户找我们”，但现在的市场更多让他感觉是“我们找客户”，需要通过直播、数字广告投放等方式不断触达客户。
更加令房企担忧的是，中长期来看，客群的危机或还将持续升级。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，经济学家任泽平指出，中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。2013年以前中国20～50岁置业人群的不断增加带来源源不断的购房需求，自2014年以来，置业人群见顶后开始回落，购房需求迎来峰值。
他还表示，中国人口老龄化速度和规模前所未有，少子化加速到来，中国出生率持续下降，这导致购房需求持续减少。
如何用好房贷杠杆
“房贷年龄期限延长至80岁，本质是房贷投放的宽松化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，撇去接力贷的小众化用途，实际上此类政策工具最大的惠及对象应该是中年群体。40～59岁的中年人在办理房贷中，可以足额获得贷款，尤其是可以获得30年期的贷款时长。因为按照旧政策，此类群体贷款的时长不可能超过30年，而若按房贷年龄期限延长至80年来计算，则完全可以轻松获得30年的贷款金额或多增加10年的还款期。
这部分群体有多大？严跃进统计，目前全国40～59岁年龄段的人口占比为31%，明显超过20～39岁、60～79岁的两类年龄段人口。
2023年房地产市场政策端还将如何演变？
中指研究院预计，坚持“房住不炒”基调不变，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善。
亿翰智库董事长陈啸天建议，支持刚需群体正常的购房和换房需求，还应放松限贷政策，“认房又认贷”的城市可逐步调整为“认房不认贷”，即只要家庭名下无房，无论原来是否有贷款记录，购房时均按首套房贷款政策执行，以扩充居民购买力。
除新增房贷外，近期存量房贷利率过高问题也引起广泛讨论。招联金融首席研究员董希淼指出，降低存量房贷利率，并非房贷利率“一降到底”，综合考虑各方诉求，阶段性、部分下调存量房贷利率更为可行。
此外，董希淼还建议，央行可以适度通过市场利率定价自律机制，引导存款利率适当下行，减轻银行负债端成本，减轻银行息差收窄的压力，对冲银行因存量房贷利率下降造成的影响；亦可对部分影响较大的银行进行定向降准以弥补其损失。对于银行而言，主动让利不仅可以更好地履行社会责任、促进消费，还有助于留住更多存量客户。
不过也有不少业内人士提醒，政策调整要慎重、精准。如果因为调控政策放松而导致房价大幅上涨，将进一步增加购房人负担，可能引发新的泡沫风险。