一段时间以来，房地产市场供需两端逐步恢复，个人住房贷款的资金价格进一步下降。在首套住房贷款利率政策动态调整机制指导下，已有部分城市首套房贷款利率降至4%以下，购房成本持续下降。
从供给端看，房地产企业的流动性得到有序缓解，优质房企融资环境明显改善，保交楼专项借款资金已基本投放至项目，有效促进了建设交付，房地产市场合理需求有望进一步释放。
多地动态调整利率
近期，多地首套房贷款利率进一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。贝壳研究院数据显示，截至1月31日，在监测的103个城市中，首套房贷款利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市。
这些城市首套房利率的下降，与首套住房贷款利率政策动态调整机制密切相关。日前，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。
该政策是去年四季度相关政策的延续。去年9月份，人民银行、银保监会发布通知，符合条件的城市可自主决定、在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。“政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动新发放房贷利率有所降低。”央行货币政策司司长邹澜表示，数据显示，2022年12月新发放的个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较2021年12月下降1.37个百分点，已达到2008年有统计以来的最低水平。
“此次调整，主要是在前期政策取得较好效果的基础上，按照因城施策原则，根据各城市房地产市场发展状况，动态调整‘允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围’，进而形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。”邹澜说。
针对市场上房贷利率下降是否会导致热钱涌入楼市的声音，金融管理部门明确表示，新政策具有稳定性，同时兼具灵活性。“房价存在明显的周期性波动规律，连续3个月上涨或连续3个月下降，说明房价已出现趋势性变化，但趋势性变化形成的时间往往较长。”邹澜说，按照新政策，虽然相关部门每季度要评估房价变动情况，但若要真正调整房贷利率下限，该周期可能远远超过评估周期。
改善需求端预期
改善社会预期，释放合理需求，是今年房地产市场的一项重要工作。中央经济工作会议明确提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
目前，房地产市场销售仍面临压力。国家统计局最新数据显示，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；从销售额看，商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
“需求端下降有多方面原因，预期不稳是重要原因之一。”上海金融与发展实验室主任曾刚说，一方面，受疫情影响，部分居民收入预期发生变化，导致其购房行为更趋谨慎；另一方面，此前个别房企出现流动性困难、融资受阻，甚至导致在建房屋无法按时交付，进一步影响了居民购房信心和预期。
多地首套房贷款利率下降，将有助于进一步释放合理需求、扩大有效需求、支持刚性和改善性住房需求。“在住房消费等领域，还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。”中央财办有关负责同志表示，合理增加消费信贷，支持住房改善等消费；同时，结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题。
国家统计局局长康义表示，我国仍然处在城镇化持续发展阶段，去年常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点，达到65.22%，但与发达国家80%左右的水平相比仍然不高。去年我国新增城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。接下来，房地产市场合理需求将逐步释放。
做好供给端保障
由于房地产需求端和供给端相互影响、相互强化，接下来还要持续做好供给端保障工作。中央经济工作会议明确提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足房地产行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。
“供给端的问题主要表现为房企的流动性紧张。”曾刚说，这会带来两方面影响。一方面是抬升房企信用风险，导致其融资进一步受阻，融资困难又加速了房企的风险暴露；另一方面，资金困难会导致房企的部分在建房屋无法按时交付，会影响购房者需求预期，进而影响房企的销售、回款，进一步加剧房企的流动性紧张。
为解决以上问题，金融管理部门着力缓解房企流动性紧张、稳定房企合理融资。此前，信贷、债券、股权融资已“三箭齐发”，房企尤其是优质房企的融资环境已明显改善。数据显示，2022年9月份至11月份，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元；2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。
下一步，金融管理部门将综合施策，改善优质房企的经营性和融资性现金流。此前，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究解决改善房企的资产负债状况，将聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展资产激活、负债接续、权益补充、预期提升四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。
与此同时，保交楼、保民生、保稳定各项工作也将扎实推进，进一步稳定购房者的预期和需求。人民银行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会强调，要运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。“保交楼专项借款资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目的建设交付。”银保监会相关负责人说。
郭子源
郭子源