澎湃新闻记者 刘畅
在成都的街头走一走，人流涌动，热闹非凡。
2022年的成都楼市，人气贯穿全年，新房、二手房价格月环比多次双双领涨全国；成都二手房价格更是在年末创下连续7个月同比涨幅第一的纪录。
成都楼市走出独立行情归因于它的韧性，除了供需平衡的市场韧性，还来自于成都高增量的年轻人口带来的活力——二手房购房的平均年龄只有33岁。
楼市收紧调控于去年5月开始转向
2022年，成都对楼市松绑的政策微调几乎贯穿全年，以人才购房、公积金提取、自有住房出租购房资格、多孩购房资格、父母投靠落户购房资格、二手房带押过户等为主。特别是上、下半年出台的两次重磅新政，在供需两端提振楼市信心。
2022年5月份，成都先是对近郊区住房不再纳入中心城区购房时家庭总套数，再是二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。5月新政不仅意味着成都历时5年的楼市收紧调控开始转向，也是成都2022年楼市全年的转折点。
去年5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，放松了对限购和无房的认定条件。优化家庭住房总套数认定标准，近郊区(市)县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。优化无房居民家庭认定标准，购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。
这意味着居民拟在中心城区新购住房的(包括商品住房及二手住房)，其家庭成员位于近郊区(市)县(东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江)的住房，不再纳入家庭住房总套数计算。成都原有无房居民家庭认定标准中的“2016年10月1日开始，在成都市没有住房转让交易记录”，优化调整为“登记购房之日前2年内无住房转让记录”。
紧接着的5月31日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确更好满足多子女家庭住房需求。二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。同时完善税收调节政策，在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。双职工购买首套住房的最高贷款额度由70万元提高至80万元。
机构认为，受此新政刺激，成都“卖旧买新”通道打开，二手住宅房成交量快速上升。根据国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，成都新房、二手房房价连续在4月、5月、6月、7月领涨全国。
一名在去年7月中旬完成二手房过户的余女士告诉澎湃新闻，交易大厅里的人比医院里的人还多，她周围许多二胎妈妈在7月也都加入了看房、卖房、买房的大军。
贝壳研究院认为，5月新政后，成都次新房供应被有效激发，在成都有坚实人口流入支持的区域，品质需求得到快速兑现释放。贝壳研究院数据显示，2022年1-5月，成都一二手市场交易量同比下滑幅度均超过40%，6-12月，二手房同比由负转正实现增长，新房同比下滑幅度明显收窄。
中介：春节后预约看房都排满了
到了2022年11月18日，成都市再次施行了两项重要新政。
一是明确，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。
在成都东部新区、青白江区、新津区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县区域内生活工作且无自有产权住房的非成都市户籍居民家庭，可在该区域内购买一套住房用于自住。
二是在优化完善销售方式上，成都不再区分居民家庭购房资格的顺位，登记购房人的资格复核不再按照户籍所在地、稳定就业地及社保年限进行顺位排序；将原来的无房居民家庭、棚改货币化安置住户、普通购房家庭三类优化为无房居民家庭、普通购房家庭两类。
中指研究院四川公司表示，上述政策有利于改善成都房地产市场局部区域失衡状态，释放需求提升市场活力。在保持高新南区限购不变基础上，将核心限购区域进一步打通，对于消费者来说，有更大的空间选择，有利于市场需求的释放。摇号排序政策的优化，首先对购房者类型和排序进行了合并，让更多购房者参与进来。
中指研究院数据显示，2022年成都二手商品住宅成交面积为1267.9万平方米，同比上升1.6%；成交套数为13.5万套，同比上升0.3%。
在新房供应方面，成都市商品住宅2022年累计供应1878.1万平方米，同比下降18.1%。成交面积为1898.0万平方米，同比下降24.5%。销供比为1.01，供需保持平衡，市场韧性强。
成都商品住宅库存整体平稳，截至去年12月末可售面积为2464.3万平方米，与2021年同期持平，但出清周期拉长至16.5个月，同比增加4个月，去化速度明显放缓。
从成都整体范围看，150万元以下总价段成交套数下滑严重，150万元以上总价段成交套数占比基本维持稳定，250元-300万元总价段成交套数占比提升较多。
中指研究院认为，2022年，多重超预期因素频出，房地产行业下行压力持续较大。去年四季度，多个监管部门接连释放重磅利好，从供需两端优化政策，稳定房地产市场预期。尽管政策不断改善，但居民收入预期弱、购房观望情绪尚未改变，叠加去年12月我国优化疫情防控措施，疫情冲击仍将持续一段时间，短期房地产市场调整压力仍在。
成都房地产市场历来具备良好的市场韧性，大量的产业人口流入为房地产市场持续提供充足的需求支撑。2022年，成都商品住房成交量位列全国首位，下半年受高温限电、疫情影响，市场在短期扰动后，仍能稳步回升。去年四季度，成都商品住宅月度供销面积均连续环比上升，市场进入修复阶段。
据四川当地媒体川观新闻1月25日报道，成都多个楼盘售楼部都开启了春节“七天不打烊”活动，包括5元抵2万元优惠券、特价房、全线房源九七折、成交即送半年物业费等活动。成华区一楼盘大年初二、初三，每日迎来近20组的客户，让当天仅有的两位值班销售忙得不可开交。“虽然过年回了老家，但这几天的电话‘办公’一直没停过，节后的预约看房也都排满了。”已从业三四年的链家经纪人吕彦称，从去年11月底开始，市场就出现了一些“回暖”迹象，“今年1月以来，看房的客户更多了。从成交量来看，回升也比较明显。”
超30个楼盘开盘即售罄
中指研究院统计数据显示，成都2022年商品住宅成交均价上涨至17189元/平方米，同比上涨12.9%，主要由于远郊区域成交占比下降，“5+2”区域成交占比上升带来的结构性上涨。
受疫情、高温及限电影响，成都2022年新开盘认购率波动较大，尤其是年初及三季度出现明显下降，其余月份基本维持在50%～70%区间。其中，超过30个楼盘市场热度较高，开盘即售罄，位于天府新区、成华、高新、锦江楼盘居多。天府新区、龙泉驿区、成华区成为成都商品住宅主力供需区域。
开盘售罄的楼盘中，位于天府新区的恒大天府半岛、麓湖生态城、川发天府商城、新鸿基悦城的推盘量在900套以上；位于成华区的华侨城滨江壹号推盘量超过2500套；位于高新区的中建天府公馆推盘量1654套；位于龙泉驿区的融创春风十里的推盘量为1850套。
诸葛找房数据研究中心根据情绪指数模型预测，成都未来短期内价格仍将上行，未来2个月累计环比涨幅约2%。诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年12月，成都市场情绪指数为-0.6，较上月上升0.09，位于市场观望区间。
中指研究院认为，成都放松政策已经落地，但未来仍有优化空间，预计疫情后市场需求将逐渐释放，房价或面临一定上涨压力。
中指研究院进一步分析道，成都房贷利率在一二线城市中仍处于第一梯队；此外，横向对比其他二线城市或热点沿海城市，存在限购资格全面取消或持续优化案例，仍有优化空间。成都市场若政策影响孵化到位，最快二季度销售企稳，2023年全年预计量增价稳。
住房消费链长期存在
2021年，成都常住人口就已突破2100万人。2022年，成都人才总量达到622.3万人。粗略计算，成都人才占常住人口近30%。
根据1月20日，成都市统计局发布2022年成都经济运行情况。2022年，成都全市实现地区生产总值达20817.5亿元，按可比价格计算，比上年增长2.8%。
贝壳研究院指出，2021年成都都市圈实现的地区生产总值(GDP)占全省的比重46.4%。常住人口占全省比重25.02%，刚性和居住改善需求长期存在。
此外，根据贝壳研究院数据统计，成都租房的平均年龄只有29岁，二手房购房的平均年龄只有33岁，在先租后买、先小后大、先旧后新的住房消费模式中，成都年轻而富有活力，住房消费链长期存在。
根据成都政府网发布的信息，1月5日，2022年度成都市幸福美好生活十大工程暨民生实事总结推进会召开。2022年，成都新改扩建幼儿园、中小学80所，新增学位8.2万个，新建人才公寓1万套、保障性租赁住房6.1万套。成都出台“人才新政3.0版”，构建“近悦远来”城市人才生态，吸引各类人才加速聚集，人才总量达622.3万人。
截至2021年，成都年末常住人口2119.2万人，比上年末增加24.5万人，增长1.2%。其中，城镇常住人口1684.3万人，常住人口城镇化率79.5%，比上年末提高0.7个百分点。年末户籍人口1556.2万人，比上年末增加36.5万人，户籍人口城镇化率67.9%。
在土地供应方面，2022年，成都涉宅用地推出244宗，较2021年下降15宗，占地面积为14222.2亩，同比下降25.2%；涉宅用地成交223宗，较2021年下降9宗，占地面积为12595.4亩，同比下降22.7%，均为2018年以来最低。
在涉宅用地供需规模下降的同时，成都成交楼面均价上涨，溢价率呈下降态势。2022年，成都涉宅用地成交楼面均价为7929元/平方米，同比上升8.1%，平均溢价率降至3.1%，较2021年下降1.9个百分点，连续三年下降，是2016年以来最低。
在成都去年两集中土地供应中，总计供应169宗、成交156宗、流拍13宗，整体流拍率为7.7%；四个批次成交楼面均价均超9000元/平方米，前两批次平均溢价率与去年三批次基本持平，三、四批次溢价率相对较低。
另一方面，成都集中供地的房地价差持续扩大，企业利润空间有所增厚。拿地主力仍是“央国平”，2022年，央企华润置地，以及成都本地兴城人居、成都城投置地权益拿地金额位列前三。