作者：吴斯旻
“年前房东不给看房了，你们要做好价格不能再往下谈、甚至会有所上浮的准备。”
在2023年除夕的前一天，海淀万柳片区的房产中介小谢依然接到了数个客户电话，电话咨询的均是同一套房源——100平米左右、挂牌价1250万的三居室。从楼龄来看，其位于万柳片区“最老的小区”怡秀园，该小区建成于1996年。截至当天，该房源位列链家APP“万柳热搜房源榜”第一。
据小谢介绍，今年元旦以来，该片区二手房市场明显回暖。截至1月第二周，片区成交量已达到17套，“率先活跃起来的是豪宅市场，紧接着传导到有学区加成的改善市场。年前，业主们开始捂盘惜售。”
不同于二手房市场的热闹，当地新房市场依然表现平平。第一财经了解到，今年元旦以来，多个热点一二线城市的新房市场并未明显转暖，除豪宅和大户型楼盘外，刚需盘去化情况依然不容乐观。进入春节假期，一些地区主流房企推盘节奏放缓；但在被视为“楼市晴雨表”的二手房市场，成交量已出现环比恢复势头。
平安证券研报显示，随着疫后居民生活工作逐步恢复、积压购房需求释放，1月楼市成交略有起色。除去1-2日元旦假期，1月前15日，重点20城二手房月日均成交2247套，同比增35.9%。但新房市场仍同比回落，重点50城新房月日均成交4582套，同比降5.9%。
豪宅需求带动热点城市二手市场“回温”
正月初三，刚回老家四天的合肥政务区房产中介安馨，一天内接到了五六个客户电话，“我打算初五就回去上班，那天已经约了三个客户了。”
政务区被视为合肥“房价天花板”，区域内分布如华润凯旋门、置地柏悦公馆等多个高端小区，临近商圈且具体学区优势。
安馨告诉记者，这些急着看房的客户大都是老客户，观望时间或超过一年。“这类房源挂牌价虽然一直比较坚挺，但在去年交易中，也多半是降价出售，购房者就产生了‘再等一等’的心理。现在挂牌价和成交价虽仍处于低点，但随着疫情形势向好，一些持续观望的购房者想赶在业主提价之前，抄底入手。”安馨说。
她以华润凯旋门140平米左右的三居室举例称，去年6月份成交总价大致在630万元左右，到了12月出现跌破600万元价格成交的案例。但现在同类房源的挂牌价维持在600万元以上，“现在不是卖房的好时机，却可能是买房的好时机。”
杨宇在武汉某头部中介品牌做置业顾问已有5年。他也有类似感受：相较于新房市场，当地的二手房市场挂牌量和成交量均在元旦之后，出现增长。
“一方面，得益于‘带押过户’新政落地；另一方面，一些做实体生意的业主，年底需要大量的资金周转，这时候可能选择将房子挂出来卖。据我们机构统计，截至1月中旬，二手房市场挂牌量比去年10月增加了25%。在此背景下，二手房价短期内还涨不起来，不过，就购房者来说，可选择的空间更大，交易达成的概率也更高。” 杨宇称。
相较于成交量开始复苏，但房价仍处于低点合肥和武汉两地，北京的豪宅及改善类二手市场出现了量价齐涨的迹象。
小谢所深耕的片区——海淀万柳，这是北京优质学区之一，且片区交通、商业等配套完善。近期，他观察到了另一个现象：由于春节前，该片区二手房带看量明显增多，交易周期也变短了，一些业主因此预判，年后区域内的二手房房价还会继续回暖，选择暂不出售。
“这个月二手房成交预计能够回升到35套以上，这是去年10月以来很久没有出现过的现象了。”小谢称。
在价格方面，小谢称，豪宅市场已率先涨了起来，环比涨幅大概在10%左右；其次是有学区属性的改善型住房，目前仍在历史低位，但议价空间开始减少。
他对记者展示的1月份万柳片区成交数据显示，在已成交的17套房源中，以100平米左右的三居室为主。其中，16套均为以低于挂牌价成交，但价差缩小到2%左右。
以前述怡秀园那处房源为例，小谢称，2021年期间，同类房源的成交总价一度达到1500万元以上。而目前在售的这套，挂牌时间是去年9月，期间一直没有人接盘。业主预期一降再降，从最初的挂牌价1350万元，先是下调到1280万元，去年12月再次下调到1000万元左右。
“现在挂牌价已经回到了1250万元。业主看到年前市场趋势不错，前几天告诉我们打算等到年后，看看市场能不能进一步转暖，再决定是否卖出。”小谢表示，这几日，即便告知业主有上调价格的打算，有购买意愿的客户仍不在少数。这背后是因为库存不多了，等到这一轮存量消化完，新挂牌的二手房价格大概率会上调。
58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，目前，中高端改善性需求回暖加快在一二线城市表现尤为明显，这背后有两方面原因。一方面是由于此类需求的确定性相对较强，包括北京在内的一二线热点城市商品房启动早，市场的改善需求占比高，尤其是高端改善需求在预期稳定之后，恢复力度会明显增强。另一方面和市场的供给有一定关系，北京、上海等城市近期的市中心房源供给量有一定增大，也侧面推动了市场热度提升。
多地延续新房首付分期活动
“我们建议客户，如果是想购买二手房，春节期间，就不能闲着了，遇到合适就可入手。随着卖方预期提高，房价可能会抬头。至于新房，因为价格受市场波动不大，且短期内同类型产品面市较多，不少购房者选择年后再进行挑选，或继续观望。” 北京朝阳区望京片区某链家房产中介告诉记者。
同片区某楼盘销售经理亦坦言，2022年12月月底，该楼盘二期开盘，推出房源400多套。在开盘后的20多天里，完成网签的仅仅几十套。“春节前，销售还没达到1/3。尤其是1月的第三周以来，不少购房者都已经返乡过年，售楼处就更没什么人了。”该销售经理说。
之所以销售没有明显增多，该销售经理分析称，是因为开发商开年业绩压力没那么大，回撤了一些优惠，加上楼市利好政策还有持续释放的空间，一些购房者此时认购的积极性还不高。
亦庄·金悦郡是目前通州马驹桥板块唯一在售的限竞房项目。在去年11初该片区放宽限购政策首日，曾创下“5小时销售79套”的记录。据该楼盘一名销售经理介绍，去年12月，受新冠感染高峰影响，楼盘销售再次转冷，进入2023年，房企撤回了一个点的折扣，加上春节临近，一些刚需购房者陆续返乡，楼盘成交寥寥。
2023年春节，是新冠疫情“乙类乙管”以后的第一个春节，不少在一二线城市的“打工人”踏上了返乡路，也因此，在一二线城市，部分房企加推积极性并不高。
但记者注意到，由于疫情因素导致部分居民资产负债表受损，收入预期及购房信心减弱，在这些热点城市中，多个楼盘项目至今仍延续了“首付分期”活动。
“我们是刚需盘。考虑到部分购房者资金周转困难，现在仍可以向开发商申请首付分期。”前述亦庄·金悦郡销售经理称。
前述望京某楼盘销售经理也表示，考虑到产品竞争力和购房者的支付能力，首付分期的活动从去年延续至今，“但第一个月要交清首付的20%，尾款可以在之后的2～3个月付清。”
和北京相比，武汉等二线城市新房热度更低，首付分期的力度也更大。
杨宇表示，去年以来，武汉几度松绑限购政策，目前住房限购范围已缩小到二环线以内。在此背景下，今年年初，光谷、青山等区域改善型需求略有释放，但元旦后新盘开盘的楼盘，去化情况仍难达到2成。其中，期房成交量更低，意味着楼市预期尚未回暖。
“一些开发商为了尽快销售尾盘，甚至允许首付款12个月乃至两年内付清。”杨宇称。
(文中安馨、杨宇为化名）
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