作者：张慧敏
为了提高深圳市二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，1月5日下午，深圳市住建局联合多部门发布了《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》(下称“《方案》”)。探索推广二手房“带押过户”模式。这是继2022年9月深圳市坪山区完成深圳市首例“公证提存+带押过户”的之后，深圳官方再次发声。
该方案的出台背景是深圳楼市的持续低迷。贝壳研究院统计的数据显示，过去的2022年，深圳商品住房以56142套的成交量创2010年以来新低，2022年，深圳二手房的月均成交量均在2000套左右徘徊，从未突破5000套“荣枯线”。
那么，“带押过户”将给深圳楼市掀起怎样的波澜？
鼓励推广二手房“带押过户”
《方案》明确，二手房“带押过户”模式即存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款(使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款)。前提是，若买卖双方选择二手房“带押过户”模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。
通常情况下，在二手房交易中，若房屋标的还未还清贷款，需要“赎楼”，而赎楼的费用一般由买方承担。一名从事赎楼贷款业务的人士对第一财经表示，当前，市场上的过桥资金成本为“万五”至“万八”，即5—8元/万/天，若按照500万元赎楼资金，30天来计算，购房者的资金成本为7.5万—12万元。很明显，若选择“带押过户”，将降低购房者的二手房交易成本。
上述《方案》指出，办理二手房“带押过户”有两种方式，分别是“顺位抵押”和“双预告登记”。
据房地产研究机构克而瑞统计的数据，目前，全国至少20个城市相继推出了二手房“带押过户”的交易模式，至少16个城市已完成了首笔二手房“带押过户”业务，包括广州、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有临沂、泰州、潍坊等三四线城市。克而瑞分析师认为，在政策加持下，将一定程度上刺激二手房置业消费，二手房成交整体或将稳中有升。
不过，二手房“带押过户”模式实施起来并不顺利，特别是在买卖双方贷款银行非同一家银行的情况下。主要是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距；其次，房贷也是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体，非同一家银行，提前还贷赎楼，并到另一家银行办理按揭，不仅意味着优质贷款损失，存款也减少了；另外，此前，先赎楼，再办理按揭，对办理过桥的“银行的影子”来说，是巨大的收益，这也是一直存在的寄生链条，带押过户后，这个收益没有了，部分银行执行“带押过户”的意愿也不强。
在试点范围方面，深圳市发布的上述《方案》表示，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房“带押过户”，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的“带押过户”业务。在模式做法方面，除“顺位抵押”“双预告登记”模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房“带押过户”积累经验。
对于《方案》提出的“稳妥推进试点，鼓励全面探索”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对媒体表示，“政策还是太谨慎了。”在他看来，深圳应该在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再加上评估价模式在深圳已经比较成熟了，完全可以一步跨到不同银行带押过户。只有这样，才能缩短交易流程，降低交易成本，最大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性循环，带动整个市场稳定。
年度成交量创新低
鼓励推广二手房“带押过户”，与楼市成交量长期低位徘徊有关。2021年2月，深圳出台二手房参考价，因参考价普遍低于实际成交价，银行按照参考价贷款，二手房交易成本瞬间上升，原本火热的深圳楼市被“冻住”，二手房月度成交套数长期低于5000套荣枯线，二手房市场成交低迷的氛围传导至新房市场。2022年，房地产行业整体低迷，不少城市楼市松绑政策不断，但作为一线城市的深圳，楼市政策并未有一丝松动，住宅市场成交也难言理想。
贝壳研究院统计的数据显示，2022年，深圳新建商品住宅成交量为34441套，二手住宅成交21701套，同比2021年分别下滑34.3%、46.7%。从总成交套数来看，2022年，深圳商品住房以56142套的成交量创2010年以来新低。
从购房群体来看，深圳市房地产中介协会统计的数据显示，二手房交易方面，刚需型户型的录得占比持续走低，而刚改户型以及豪宅户型的录得占比则持续走高，究其原因，还是因为刚需相比改善型群体对调控政策以及经济下行的抗冲击能力较弱，导致购房意愿持续下降。当前刚需主力军仍处于持续观望与徘徊的阶段，二手房交易量单靠改善型群体难以突破月均三千套的“天花板”。
此前，中财办发文表示，要着力改善预期扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求，比如，在住房消费等领域还存在些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。对此，业内普遍认为，一些高能级城市的楼市限购、限售、限贷等政策有望松动。
深圳市房地产中介协会在其官方公众号上表示，因为深圳的特殊性，其具有楼市风向标的作用反而会成为深圳楼市调控政策做大范围调整的制约因素。因此，类似深圳这样一线热点城市需要探寻地方经济复苏发展，激活市场活跃度，满足居民住房需求与保持房地产市场总体平稳可控之间的政策平衡点。
李宇嘉对媒体表示，现在，国家对于住房改善、换房需求扶持力度较大，深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面。