作者：马一凡
在下行的房地产市场中，高端住宅与普通住宅一度走出截然不同的行情，楼市低迷丝毫未能影响这个特殊市场火爆。
然而，到了2022年下半年，“高端房神话”终于破灭，多城高价房成交量价齐跌。尤其是总价5000万元以上的顶级豪宅市场降温明显，去年全国范围内仅成交383套，同比下降40%。
高端市场“退烧”背后，是投资客和新经济“新贵”的淡出。据机构统计，2022年豪宅购买人群中投资客比重仅为5%，豪宅抛售人群中有三成认为豪宅价格见顶、投资属性减弱。此外，30岁至40岁的“行业新贵”购买人群减少，45岁以上年长客户重新占据较大比重。
成交下滑61%，深圳二手豪宅领跌
从2019年到2022年上半年，高价房市场已坚挺了三年多，如今终于走到了下行周期，尤其是顶级豪宅，无论是一手还是二手，成交量均大幅度下滑。
在近日举办的“丁祖昱评楼市”发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱透露了2022年全年的顶级豪宅成交量：总价5000万以上级别豪宅出现全面下行，其中一手顶豪全国共成交383套，同比下降40%。
以单价看，单价15万元/平方米以上一手顶豪共成交422套，同比下降19%；单价15万元/平方米以上二手顶豪成交同比降52%。
这些单价超15万元的豪宅仍然集中在北上广深四大一线城市，2021年上榜的苏州在2022年则零成交。
丁祖昱表示，总价5000万元以上顶豪成交下行的根本原因在于供应缩量，尤其是北京和上海，在供应短缺的情况下，便出现了成交大幅下行的情况。
二手豪宅市场更是明显弱于一手豪宅。核心城市1000万以上二手豪宅成交套数已跌回至2017年，成交规模尚未达到2016年水平。千万以上二手豪宅在2020年达到了峰值，全年成交套数突破2万套，达到了22827套，2021年二手豪宅成交规模较2021年回落了17%，而2022年千万以上豪宅成交套数则同比“腰斩”。
如果把总价1000万当做高端住宅的基本门槛，那么一手市场跌幅较大的有深圳、厦门、苏州和武汉。
据克而瑞统计，深圳2022年成交一手高价房6463套，同比下滑15%；厦门成交了803套，同比下跌57%；苏州共计成交629套，同比跌幅达13%；武汉仅成交586套，同比跌幅为8%。
二手高价房方面，深圳在众多核心一二线城市中领跌，全年成交二手豪宅1846套，跌幅高达61%；广州成交了1544套，跌幅达到31%；重庆成交了20套，跌幅为35%。
据深圳市房地产信息平台，深圳全年约有14个高端项目入市，这些项目的销量出现了明显分化，有的项目开盘日光，也有项目毫无水花，卖了小半年去化不足20%。综合14个项目的情况看，深圳2022年入市高端盘整体去化率在70%上下，有项目开盘即打折。
高端市场“一夜降温”
实际上，从2019年起一股豪宅热蔓延，核心城市的核心板块豪宅项目成为高净值人群争相挤入的资产“避风港”，这股热潮一直延续到了2022年的8月份。
以北京为例，截至2022年7月末，北京的高端项目一直在引领市场，高价房的头部效应放大。据“维居新房”统计，北京1-7月单价超过10万元的豪宅成交了1753套，同比增长65%；总价2000万元以上级别豪宅成交920套，同比增长18%，是所有新房细分市场中增长最快的一类。
2022年5月中旬，北京海淀的一场高端房法拍赚足眼球，经过117轮竞拍后，一套顶级豪宅最终以1.09亿元成交，单价高达36万元/平方米。
广州的高端市场从2021年起进入上行期，千万级高价房成交量首次突破了2000套，创下历史纪录。2022年全年，广州一手“千万级”高端房仍然畅销，据广州中原研究发展部数据，这类住宅2022年成交宗数突破3000宗关口，同比去年增加33%。
但是从2022年下半年起，广州的二手豪宅市场明显下行，广州本地中介机构统计显示，2022年整个珠江新城板块卖出了630套二手房，月均53套，仅相当于高峰期的三分之一，下半年降价卖房成为主旋律。
丁祖昱表示，中国四大一线城市的千万级豪宅成交量占到全国八成，总体来看，一手豪宅“打新逐利”的趋势仍在，但是二手豪宅市场已经“一落千丈”，2022年第三、四季度起，高端市场表现出“后劲不足”。
价格见顶，投资属性或减弱
为何火热的高端市场也出现下行苗头？
此前高端住宅的逆势增长行情，与高净值人群的增长以及他们的投资偏好有较大联系。近年来无论是全球还是中国，高净值人群数量都在大幅度增加，全球房地产资产价格也水涨船高。
莱坊国际《2022年财富报告》显示，全球范围内超高净值人士(净资产在3000万美元以上)数量在近一年内增长了9.3%，相较于一年前增加了5.2万人。该机构还预计到2026年全球超高净值人士的数量将进一步增长28.3%。而且，越来越多的私人资本在涌入房地产，有23%的超高净值人士计划在2022年投资房地产。
但实际上，到了2022年下半年，高端住宅的投资属性已持续弱化。
丁祖昱表示，在2022年抛售豪宅的人群中，约有三成希望通过抛售优化资产配置，这部分人群往往认为豪宅市场出现阶段性见顶，愿意牺牲部分利润变现，做高流动低风险配置。而豪宅购买人群中，为了置业自住的比例升到了65%，有20%的人群是为子女购置，投资的比重仅为5%。
这意味着相当大一部分豪宅投资客正在退出市场，他们或是认为市场价格见顶，或是认为需求已经透支，豪宅的自住需求已经超越投资需求。
此外，直到2021年年末，豪宅的置业群体都呈年轻化趋势，许多人是各新兴行业的“新贵”，年纪在30岁-40岁之间。但到了2022年，随着新经济退潮，这些行业新贵也在淡出豪宅市场。
据克而瑞统计，2022年豪宅客户中的年长客户数量显著增加，45岁以上的豪宅客户成交占比超九成，以制造业、高端制造业为代表的传统企业从业者重新占据数量优势。
一手豪宅市场之所以还没有完全退潮，原因在于一二手房倒挂价差仍在，“打新逐利”是基本驱动力，但随着二手豪宅成交量下行、多地开始大幅降价成交，豪宅价格将回归理性区间，一二手价差也有望缩小。