支持刚性和改善性需求 有效防范化解优质头部房企风险
中央定调2023年房地产行业发展主旋律
本报记者 孙蔚
近日，一年一度的中央经济工作会议在京召开，会议分析了当前经济形势，部署2023年经济工作。保交楼、保民生、保稳定，有效防范化解优质头部房企风险，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡……本次会议对房地产领域的重要表述和部署引起了业内的高度关注。接受《中国消费者报》记者采访的专家们认为，会议为明年房地产市场总体发展定调，行业企稳回升的节奏有望进一步加快。
“三保”助楼市“稳”字当头
自去年下半年以来，我国房地产市场出现明显的下行压力，部分房企资金紧张，有的楼盘交付延期，市场信心受挫，消费者置业意愿下降。尤其是近几个月，行业加速下滑，成为影响经济运行的一个重要风险因素。
本次中央经济工作会议对房地产市场着墨颇多。会议指出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好“保交楼、保民生、保稳定”各项工作。会议还提出，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。
“这是中央经济工作会议首次就房地产提出‘三保’政策。”58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，毫无疑问，“稳”是2023年房地产市场的关键词，保交楼是稳定需求侧信心的基础，是保民生的重要举措，更是房地产市场稳定的前提。而房地产在恢复和扩大消费层面有着重要作用，也是推动经济稳定发展的支柱力量。
张波表示，在往年的中央经济工作会议上，房地产相关表述一般是放在民生保障等部分，此次则放在了防风险部分，具有较强的指向意义。
“房地产业链条长、涉及面广，对经济而言，既是动力源，也是风险源。”中央财经委员会办公室副主任韩文秀日前在“2022—2023中国经济年会”上也表示，化解房地产市场风险是有效防范化解重大经济金融风险的重中之重。
今年11月以来，金融管理部门相继推出包括扩容“第二支箭”、股权融资“第三支箭”开闸、支持房地产“金融16条”等在内的多项举措，助力房地产企业打通融资渠道，并从供需两端发力，提振房地产市场信心。
随后，多家房企发债融资取得新进展，商业银行与房企密集签约并意向性授信额度，保交楼专项借款基本投放至项目……种种迹象显示，随着政策举措更加丰富、力度不断加大，房企融资环境已经出现改善。
张波认为，下一阶段对房企融资的支持力度会继续保持，通过强化融资保障，可以增加房企现金流，优化房企财务结构，加快项目开工建设，有效改善房企总体的生存现状，助力行业逐步企稳回升。另外，重点关注优质头部房企也将推动行业优胜劣汰进一步加快。
支持刚性和改善性需求
本次中央经济工作会议强调了房地产对经济恢复的重要性。会议提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。
近日，中央财办相关负责人在回应当前经济热点问题时表示，房地产业是国民经济支柱产业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。近几年，房地产业占国内生产总值的比重大约为7%左右，加上建筑业等相关产业占比达到14%左右，土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，房地产类贷款占全部贷款余额的39%，房产占城镇居民家庭资产的近六成。要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放。
中国房地产行业经历20余年的发展，如今大量置业者的需求已经从“有房住”向“住得好”转变，正在进入新一轮的住房品质提升阶段。结合当前的多孩家庭增多以及人口老龄化趋势，消费者对居住改善提出了更高的要求。
“在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，后期政策“工具箱”在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导5年期以上LPR报价进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键所在，有可能在明年初落地。
王青预计，行业企稳回升的节奏有望进一步加快，2023年年中前后，房地产市场有望出现趋势性回暖，将结束约两年的行业下行周期。
中国民生银行首席经济学家温彬也表示，今年以来，已推出置换房产个人所得税退还等支持政策，接下来，预计会有更多此类政策出台，从多维度保障刚性和改善性需求。随着政策效力的持续释放，房地产市场有望于2023年上半年触底反弹。
推动行业模式重构转型
记者注意到，对于房地产行业的未来发展方向，去年的中央经济工作会议提出房地产要“探索新的发展模式”，而今年进一步提出要“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
“我认为房地产行业新的发展模式从供给侧来说就是租购并举，尤其加强保租房、长租房建设。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，“具体来说，从群体讲是以新市民需求为主，从模式上讲，要告别土地依赖，告别高周转、高杠杆、高负债的‘三高’模式。这些需要长期建设实现，不能毕其功于一役。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此次会议再提要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，或将意味着2023年会有新发展模式的相关重磅政策出台，这是房地产行业的参与者需要重点关注的。
“明年对于房地产是一个‘重构的时期’，包括土地财政模式、开发模式、住房制度、开发主体等都要重构。”广东省房协土地与产业研究中心主任赵卓文认为，未来房地产要转型发展为“一头连着经济、一头连着民生”的行业，从长期看房地产业将转向高质量、低杠杆的新发展模式。